Encontramos la casa de tus sueños

¡Arrancamos!
Viviendas y Locales Granada somos una agencia inmobiliaria con más de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario. La experiencia y el nivel de satisfacción de nuestros clientes nos avalan. Puedes comprobarlo en nuestras reseñas (Google y Facebook).
Disponemos de una oferta inmobiliaria que está entorno a los 2000 inmuebles exclusivos a la venta, todos ellos a tu disposición. Por cierto, también nos dedicamos a la gestión de alquiler.
¿Dónde puedes ver anunciados nuestros inmuebles? Puedes verlos en nuestra web www.viviendasylocalesgranada.com, además de en todos los portales inmobiliarios (fotocasa, idealista, pisos.com, y muchos más…). Una vez que los veas podrás contactarnos directamente para que te informemos y agendemos visita, isa di lo deseas.
Algo muy importante que queremos que sepas es que, además de nuestra oferta de inmuebles, disponemos de una cartera compartida con más de 100 inmobiliarias de Granada y, por tanto, todo lo que anuncian las demás también lo tenemos nosotros.  Es decir, de todo lo que veas anunciado en Granada, nosotros podemos gestionarte aproximadamente el 90% de la oferta inmobiliaria existente en Granada.
Imagina lo cómodo, fácil y ágil que puede ser encontrar lo que buscas de este modo. Olvídate de hablar con 3, 5, 8 inmobiliarias e intentar concertar citas en los distintos horarios de cada una. Todo con la misma agencia, todo con la misma persona de tu confianza y sin que cambie precio.

¿Como lo podemos hacer?
Cualquier anuncio que veas publicado en cualquier portal, sea el que sea e independientemente de quien lo anuncie, cópialo y mándanoslo. Ojo, antes de contactar con otra empresa o intermediario ya que de lo contrario no podremos ayudarte. Nuestro código ético entre compañeros hará que respetemos la primera vía de contacto.
En tan solo unos minutos te podemos decir si lo tenemos en nuestra cartera de inmuebles, recuerda que tenemos el 90% aprox de lo que se vende en Granada.
Te daremos toda la información que precises, te daremos todos los detalles y prepararemos la visita al inmueble cuando a ti te interese. 
Así lo haremos con cada inmueble que necesites ver hasta que encontremos el que buscas y el que hayas decidido que vas comprar. PASAMOS AL SIGUIENTE NIVEL.
 
 
¿Qué pasos voy a seguir a lo largo del proceso de compra de mi vivienda?

1º. Oferta de compra. Una vez tengamos claro que nos interesa la compra del inmueble en cuestión, realizaremos una oferta formal de compra con depósito económico de 1.000 € ante la agencia, quien actuará como depositaria.
Después de trasladar la oferta a la parte vendedora, está tendrá un plazo para respondernos y puede que la acepten o que no la acepten y nos hagan una contraoferta.  Si seguimos negociando se deberá volver a hacer oferta por escrito que sustituya a la inicial, con el mismo deposito que ya teníamos.
Si no hay acuerdo el depósito se devuelve íntegramente al oferente. Si se llega a un acuerdo, la parte vendedora aceptara por escrito nuestra oferta. Llegados a este punto si cualquiera de las partes decidiera no continuar con la compra o venta, mutua y recíprocamente tendría una penalización de 1.000 € (equivalente al depósito) en concepto de indemnización.
*La oferta no está condicionada a que concedan la hipoteca al oferente ni a ninguna otra cuestión más allá de las pactadas en la oferta.
*La oferta, una vez aceptada, tiene un plazo máximo para realizar contrato de arras que se no debe superar para no incurrir en incumplimiento.

2º. Contrato de arras. En el contrato de compraventa se pactarán todas las condiciones de la compraventa y se establecerá el plazo de escritura que, salvo circunstancias excepcionales que deben advertirse previamente, estará en torno a los 60 días desde la firma del contrato.
*El contrato no está condicionado a que concedan la hipoteca al oferente ni a ninguna otra cuestión más allá de las pactadas en el propio clausulado.
*El plazo máximo del contrato de arras no debe superar para no incurrir en incumplimiento.

3º Otorgamiento de Escrituras pública de compraventa. Es la firma ante notario de la operación de compraventa, en los términos y acuerdo pactados previamente.
Las fincas se deben trasmitir libres de cargas, gravámenes, al corriente de impuestos y arbitrios y libre de arrendamientos, precaristas y ocupantes, en general.

4º Compra solicitando préstamo hipotecario, previamente deberías haber ido al banco y que, en base a tus “ingresos vs deudas” te dijesen si te pueden conceder un préstamo hipotecario y hasta cuánto.  Para conocer la cantidad exacta que te prestan deberán tasar la vivienda que quieres comprar, pero el paso previo a saber cómo de “financiable eres” es fundamental antes de iniciar cualquier proceso de compra.
 

**Desarrollo del proceso habitual del proceso de compraventa, sujeto a posibles modificaciones siempre previo acuerdo entre las partes.
 
5º Comprar un inmueble que tenga una hipoteca.
Comprar un inmueble con hipoteca es de lo más habitual y nos cercioraremos de esta carga u otras a través de una nota simple actualizada. 
Para realizar la compra del inmueble se debe cancelar cualquier carga, incluida la hipoteca, en el momento de la firma en notaria.  Para ello, previamente, la parte vendedora nos facilitará un certificado de deuda de hipoteca con fecha a día de la firma de compra y abonaremos dicho importe a la entidad hipotecante mediante cheque bancario si se persona el banco que debe cancelar la hipoteca no suele ocurrir) o trasferencia OMF*.
El resto de importe hasta completar el precio de compra se abonará mediante cheque bancario o trasferencia OMF a la parte vendedora. Del importe restante la parte compradora suele retener una cantidad como provisión de fondos para abonar la cancelación notarial y registral de la hipoteca de la parte vendedora.
*Trasferencia OMF
Si has decidido comprar un inmueble que está gravado por un préstamo con garantía hipotecaria y has decidido solicitar un nuevo préstamo con otra entidad, antes de llevar a cabo la compra y liquidar la deuda, el banco del vendedor deberá emitir un certificado de saldo que incorpore los intereses vencidos no pagados.
Esta deuda podrá ser cancelada bien mediante cheque ante notario o mediante una transferencia OMF (también conocida como transferencia vía el Banco de España o simplemente transferencia urgente).

Son transferencias realizadas a través de TARGET2  Banco de España, en las que el importe de dinero llega a la cuenta del proveedor de servicios de pago del beneficiario, en este caso a la cuenta del banco del vendedor del inmueble, el mismo día en el que se ordena la transferencia.
Es habitual que las entidades ordenen este tipo de transferencias para traspasar importes destinados a la cancelación o subrogación de préstamos.

Tu banco debe asegurarse de que la transferencia cumpla eficientemente su finalidad de cancelación económica del préstamo original a nombre del vendedor, cancelación que, en todo caso, debe contar con el consentimiento de este último.
El banco del vendedor procederá inmediatamente a realizar la amortización pactada del importe transferido. Existe un procedimiento operativo normalizado entre bancos que utiliza un código especial y que sirve al banco del vendedor diferenciar este tipo de operaciones, para, en caso de contar con instrucciones del cliente, proceder a la cancelación del préstamo.
 
 Aclaremos un poco los números
¿Qué gastos conlleva la compra de una vivienda?
Más allá del importe de la compra de una vivienda, debes contar con los gastos e impuestos que conlleva.
ITP. Si hablamos de 2º mano la compra estará sujeta al Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) cuyo tipo general es el 7% del importe de la compra. Hay bastantes casos en los que se puede aplicar un ITP reducido según las circunstancias personales.
*En caso de obra nueva la compra está sujeta a IVA (10%) + AJD (1,2%)
Gastos de notaria. Si los gastos se pactan según ley, que es lo más a habitual, te corresponderá aproximadamente un 25% del coste total de la escritura, ya que se corresponde con las copias. El mayor gasto corresponde al vendedor que pagara la matriz y la primera copia.
Registro. La inscripción registral es el último paso para que la vivienda quede registrada a tu nombre y así conste cuando solicites una nota simple de la misma.
Honorarios. La agencia inmobiliaria tendrá unos honorarios profesionales que deberás abonar a la firma del contrato de arras y que, en nuestro caso, son el 2,5 + IVA del valor de compra.
¿Cuánto me financia el banco?
La norma es que el banco preste hasta el 80 % del valor de compra o tasación. Hay ocasiones en los que se puede ver incrementado ese importe de financiación en función a las circunstancias personales del cliente.
¿Cuánto debo tener ahorrado?
Lo recomendable es disponer del 20% restante para completar el 100% del valor de compra, el 80% ya nos lo presta el banco, además de los gastos de la compra. Los gastos que comentábamos al principio pueden representar entorno a un 11-12% del valor de la compra. En definitiva, deberías tener ahorrado, al menos, un 30-33% del valor de compra.
Recuerda que estamos a tu disposición. Todo un equipo de profesionales dispuestos a invertir tiempo y esfuerzo a cambio de tu confianza. Ya sabes que trabajamos a resultados, ganamos si ganamos todos.