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Idealista. Autor:Redacción. 06 abril 2020, 17:37

La firma editorial jurídica Lefebvre ha elaborado una guía resumida para saber cómo actuar ante el pago del alquiler de una vivienda o de un local comercial en plena  actual situación provocada por el covid-19. Una de las mayores consultas en los despachos de abogados es sobre arrendamientos, como saber solicitar la suspensión o la reducción de la renta.

Qué ocurre si no se puede pagar el alquiler de un local comercial

La legislación vigente ni tampoco las medidas tomadas por el Gobierno sobre arrendamientos contemplan la posibilidad de solicitar la suspensión o la reducción de la renta de los negocios y locales cerrados durante el estado de alarma. Pero puede aplicarse la doctrina fijada por la Sala primera del Tribunal Supremo sobre la cláusula “rebus sic stantibus”, que permite que los tribunales pueden considerar legítima la reducción de la renta inicialmente pactada para ciertos negocios, aunque siempre en función de las circunstancias concretas de cada caso.

De hecho, la abogada Carmen Giménez, titular del despacho G&G Abogados, recuerda que esta cláusula conlleva que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones, y para que se aplique se exigen los mismos requisitos (total imprevisibilidad) que en la fuerza mayor.

“Hay que tener en cuenta que los efectos del caso fortuito, fuerza mayor o cláusula rebus han de ser proporcionados a la situación. Como señala el Tribunal Supremo, de lo que se trata es de “flexibilizar” la regla “pacta sunt servanda”, o la obligatoriedad del cumplimiento de los contratos, no necesariamente de extinguir los mismos”, señala Giménez.

Así pues, el efecto de esta cláusula debería de ser la modificación del contrato para reequilibrar derechos y obligaciones de las partes. Y en caso de imposibilidad total del cumplimiento del contrato firmado, deberá resolverse sin indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.

Qué pasa si el inquilino de una vivienda no puede pagar el alquiler por el coronavirus

Los inquilinos de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica debido al COVID-19 pueden solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la cuota de alquiler. Aquí explicamos cómo pedir las ayudas del Estado. 

Por su parte, las obligaciones de los arrendadores varían en función de si se trata de empresas o “grandes tenedores” (más de 10 viviendas en propiedad) o de particulares (menos de 10 viviendas en propiedad). En el primer caso, deberán optar entre la reducción de renta en un 50% o una moratoria en el pago mientras que dure el estado de alarma y hasta un máximo de cuatro meses después. Si el arrendatario es un particular, deberá comunicar al inquilino las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento o las posibles alternativas. Si no llegaran a ningún acuerdo, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podría acudir al programa de ayudas del RDL 11/2020 art.9.

¿Pueden modificarse los plazos de los contratos de alquiler de vivienda a causa de la crisis sanitaria?

Bajo solicitud del inquilino y aceptación del arrendador, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses a los contratos que concluyan entre el día 2 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma.

¿Qué ocurrirá con los desahucios cuando finalice el estado de alarma?

Si cuando se reinicien los trámites de desahucio, el inquilino puede demostrar que se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica, debido a la paralización de la actividad por el covid-19, y que le resulta imposible encontrar otra vivienda para sí mismo y las personas que convivan con él en la vivienda arrendada, se comunicará a los servicios sociales y se decretará la suspensión del lanzamiento con carácter retroactivo y por un periodo máximo de 6 meses.

En el caso de que el arrendador acredite estar igualmente en una situación de vulnerabilidad derivada de la crisis sanitaria, se hará saber a los servicios sociales competentes para su consideración sobre el plazo de suspensión extraordinaria y las medidas de protección social a adoptar.

Cómo acredita el inquilino de vivienda que está en «situación de vulnerabilidad»

El inquilino deberá acreditar con los documentos pertinentes que:

• Se encuentra en situación de desempleo como consecuencia de un ERTE, que su jornada ha sido reducida o, si es un empresario, que ha sufrido una perdida sustancial de ingresos.
• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, tres, cuatro o cinco veces el IPREM, en función de circunstancias que incapaciten para realizar una actividad laboral a los miembros de la unidad familiar o al propio inquilino. Estos límites podrán verse incrementados dependiendo del número de hijos o de personas mayores de 65 años que formen parte de la unidad familiar.
• Que el resultado de la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos de laivienda habitual - electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija y móvil, y cuotas de comunidad - sea superior o igual al 35% de los ingresos netos percibidos por el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que ni el arrendatario ni ningún otro miembro de la unidad familiar sean propietarios o usufructuarios de otra vivienda en España (exceptuando situaciones que impidan el uso de la misma).

Qué ayudas públicas puede solicitar el arrendatario para el pago del alquiler

Hasta el momento se han acordado una serie de medidas, que están pendientes de aprobación por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana:

• Línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19 (RDL 11/2020 art.9).
• Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del covid-19 en los alquileres de vivienda habitual (RDL 11/2020 art.10).
• Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del covid-19 en los alquileres de vivienda habitual.
• Sustitución del programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual (RD 106/2018) por el nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables (RDL 11/2020 art.11).
• Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler (RDL 11/2020 art.12).