Ángel Muñoz Román

De perros flacos y galgos. Mi opinión del sector inmobiliario y, en especial, sobre los locales comerciales.

“Este mundo está loco, todo cambia demasiado rápido…” Esta frase podría encuadrarse dentro de cualquier conversación hace apenas un mes y medio. Seguro que la has escuchado decir a alguien o a ti mismo en algún contexto concreto, es más, incluso sin haberla oído o pronunciado podríamos estar de acuerdo con esa afirmación en según qué circunstancias, ¿verdad? Pues ahora, a mediados de abril de 2020, inmersos en una situación de pandemia provocada por el archi villano Covid-19, donde medio mundo estamos encerrados en nuestras casas y la economía del globo terráqueo apenas anda en ralentí sin saber dónde acabará, imagínate ahora a qué velocidad están cambiando las cosas. Si antes, a lo sumo, podíamos intuir los cambios, ahora, si no andas con los ojos bien abiertos, igual ni te enteras antes de que sea demasiado tarde…

El sector inmobiliario, como todos, se encuentra ante un panorama repleto de incógnitas a la espera de la añorada normalidad. Justo antes de que la crisis sanitaria nos obligase a parar en seco, el mercado inmobiliario gozaba de un estado bastante saludable respecto a la compraventa en viviendas de segunda mano, se estaban desarrollando grandes promociones, la demanda de alquiler de viviendas cada vez era mayor y los locales comerciales… bueno, los locales comerciales estaban en una fase de estancamiento severo ya que la demanda venía sufriendo una cada importante desde hacía varios años, aunque, por supuesto a otro ritmo de comercialización, seguíamos vendiendo y alquilando locales.

Y ahora, ¿cuál va ser la situación que nos encontraremos el día que podamos retomar nuestra vida con cierta normalidad y, por supuesto, nuestra actividad profesional?

Ante esta cuestión, lamento comunicaros que no he traído conmigo la bola de cristal, pero… vamos a intentar analizar que podremos encontrarnos. Con este artículo pretendo hacer mi pequeña aportación al análisis del sector inmobiliario, e irá especialmente enfocada a los locales comerciales, ya que son muchos los expertos y compañeros de profesión que analizan y comentan sobre el sector, pero principalmente enfocados al mercado de la vivienda.

La realidad que imagino encontraremos en unas semanas, va a ser la de la necesidad de los compradores de seguir buscando vivienda porque las familias crecen o disminuyen, se mudan, las personas se casan o se separan, quieren invertir en ladrillo como valor refugio… en definitiva, aunque con algún bache del  cual desconocemos su profundidad, seguirá existiendo la demanda de vivienda por parte de compradores que contaran con los puntos a favor en liquidez de crédito por parte de los bancos, unos interés bajos y un previsible reajuste en los precios de venta. Es más, quizás ahora existan nuevas motivaciones para la búsqueda de vivienda. Probablemente ahora, muchas personas han descubierto lo importante que es una terraza, un patio, una vivienda soleada o un despacho en casa. Nunca antes habíamos pasado tanto tiempo en ella como para apreciar la importancia de ciertos detalles.

¿Y ahora qué pasa con los locales comerciales?

Partimos de la base de la situación en la que nos encontrábamos justo antes de la cuarentena, una fase de estancamiento comercial provocado por la caída de demanda y esta, a su vez, provocada por, al menos, dos motivos muy concretos, especialmente en Granada.

El primero de ellos es inherente al comercio de cualquier ciudad y se llama comercio online. Sabemos que cada vez coge más fuerza con el consecuente detrimento hacia los negocios a pie de calle. Lamentablemente es difícil competir ante la facilidad de compra 24 horas y la competitividad en precio, entre otras, pero también es cierto que carece de otras muchas cosas que nos ofrece el comercio tradicional y que nunca podremos conseguir comprando a través de una pantalla. Adaptarse, en la medida de lo posible, para poder ofrecer lo mejor de ambas opciones será clave para cualquier negocio.

El segundo, a pesar de haberse resistido a llegar Granada como ya lo hiciera años atrás en otras grandes capitales, son las grandes superficies y en nuestra ciudad viene ocurriendo desde hace algo más de dos años.  El que llamamos “Efecto Nevada” ha cambiado por completo la cara del comercio en la primera y segunda línea de Granada, acabando por contagiar a cualquier ubicación comercial. La construcción y puesta en marcha de macrocentro comercial arrastra consigo no solo al gran público sino a muchas de las grandes marcas que ocupan los mejores locales del centro de la ciudad con la consecuente caída de arrendamientos.

Siempre he usado coloquialmente, permítanme el símil, que esto sería un “sarampión” que pasaría, pero, ciertamente, hay sarampiones que pueden dejar graves secuelas si el asunto no se toma en serio y en su momento. También he dicho y mantengo que este macrocentro comercial no vino a sumar, sino a dividir el público. Y es que, probablemente ni todos los negocios del centro de Granada ni a los del centro comercial les vaya todo lo bien que quisieran.

Bajo el prisma de los propietarios de locales cuyo objeto es arrendarlos o venderlos, el no querer ser consciente de la realidad del mercado, el seguir pensando que su local es mejor y por eso vale más, el no dejarse asesorar por un profesional … es un atajo directo a las peores perspectivas comerciales. Por suerte, la mayoría de propietarios de locales son conscientes de la situación, reconocen la necesidad de adaptar los precios y saben reaccionar ante una oferta de compra o alquiler seria y/o ante un comprador o arrendador solvente. De hecho, a modo anecdótico, puedo decir que las tres últimas operaciones realizadas en la semana que se declaró el estado de alarma fueron arrendamientos de locales comerciales en el centro de Granada.

¿Es el momento de alquilar un local para instalar un negocio o aprovechar para reubicar el que ya tengo?

La respuesta a esta pregunta solo tu la puedes encontrar. Ahora bien, si tienes clara la idea del negocio que quieres montar o tienes uno que ya te funciona, probablemente sea un magnifico momento para alquilar un local en las mejores condiciones posibles de, como mínimo, la última década.  Aún en los momentos mas duras de la anterior crisis financiera, la demanda de arrendamiento de locales comerciales en Granada era alta y esto los mantenía como una pieza codiciada para inversores dado su rentabilidad.

Ahora que las circunstancias son las que son, agravadas temporalmente por la crisis del Covid-19, hay multitud de locales que buscan inquilino y cuyos propietarios no quieren un activo vacío, que no les rente nada y que, además le sume gastos. 

Las circunstancias que vivimos ponen de manifiesto que el comercio en el mundo globalizado en que vivimos también tiene sus fragilidades y ello quizás nos ayude a pensar lo importante que es apostar por lo nuestro. Desde el tejido industrial más complejo al comercio tradicional de barrio más pequeño.

Por todo ello, muy probablemente, es el momento idóneo para plantear una oferta seria y, sobre todo, solvente, porque a este respecto también hay que ser consciente que el propietario de también tiene sus miedos. Como propietario de un local, solo hay algo peor que tener un local vacío y es tenerlo alquilado a un inquilino que no te pague la renta.

Inversión en Locales comerciales, ¿fin de ciclo u oportunidad?

Todo tiene su cliente y los locales no son una excepción.  De hecho, aunque en menor medida que en otras épocas, existe su demanda y diferenciaría claramente entre dos tipos de compradores con los que nos seguiremos encontrando.

El perfil del inversor puro. Este comprador quiere rentabilidad y para ello es fundamental que el local se ubique en una zona con alta tasa de demanda ya que facilitara su arrendamiento y proporcionaría un alto índice de reposición para un nuevo arrendamiento en caso de quedar vacío.  La ubicación, la trayectoria del inquilino y la solvencia del mismo, en caso de estar alquilado, las características físicas y jurídicas propias del inmueble, junto con el porcentaje de rentabilidad que se ofrezca serán las claves para conocer el verdadero precio que esté dispuesto a pagar el futuro comprador/inversor de un local.

El otro perfil de comprador es aquel que necesita un local para el desarrollo de su propia actividad. Hay arrendatarios que son potenciales compradores de locales, a los que su negocio les va bien y piensa que ha llegado el momento de dejar de “tirar” el dinero en alquileres y pagar por un local u oficina que algún día será suyo, el cual además sumará con el tiempo una plusvalía.

En definitiva, no hay ningún fin de ciclo. Hay y habrá compradores de locales, pero no lo eran ni lo serán a cualquier precio. Ahora más que nunca, el comprador querrá hacerse con alguna oportunidad de las muchas que ofrezca el mercado.  

¿Dadas las circunstancias, como dueño de un local, sigo intentando alquilarlo o ha llegado la hora de venderlo?

Si Ud. es propietario de un local, tanto si pretende seguir alquilándolo como si piensa en venderlo, debería tener muy en cuenta lo que comentábamos al principio de este artículo. Asimile cuanto antes la realidad del mercado. La de hace dos años, no era la de hace dos meses y la de hace dos meses no va ser la que nos encontremos cuando salgamos a la calle. Olvídese ya de cuanto le pagaban o cuanto estaban dispuestos a ofrecerle por comprárselo, eso quedará para su anecdotario y para recordar que una vez tuvo la suerte y/o astucia de cobrar una renta o le ofrecían un precio de compra por su local que, probablemente era por importe muy elevado -quizás de más-, y que esa época ya pasó.

Clientes hay y habrá, locales se alquilan y se venden permanentemente. La cuestión es si, como propietarios, estamos dispuestos a dejar de ganar algo de los benéficos que pensábamos obtener para dejar de perder, sufragando gastos fijos en locales vacíos.

¿¡Realmente quiere vender o alquilar su local o quiere que se sirvan del suyo para vender o alquilar el de lado!? No es momento de perder el tiempo, la imagen del local y los posibles clientes con un precio muy por encima de mercado con la excusa de que siempre habrá tiempo de bajar. Podría perder trenes vitales para su propósito.

Respondiendo a la pregunta de si es buena idea seguir alquilando o ha llegado la hora de venderlo, a eso solo puede responder el propietario. Las circunstancias personales, su propia economía, pensar si dejamos inmuebles o dinero a nuestros herederos, las ganas de seguir lidiando con inquilinos o pensar en redirigir los beneficios de una posible venta y reinversión en vivienda que actualmente demuestra una rentabilidad más inmediata, dada su cada vez más creciente demanda, serán factores que ayudarán a determinar si seguimos alquilando o ha llegado la hora de venderlo.

Esta es mi opinión, mi visión como agente inmobiliario con casi veinte años de experiencia en el sector, dedicad de manera muy especial a los locales comerciales. Nadie tiene la verdad absoluta sobre nada, obviamente, yo tampoco. Tan solo he querido trasladar mi opinión y análisis sincero en un momento donde la situación es excepcionalmente distinta a las conocidas hasta la fecha y ojalá te pueda ayudar en algo.

Ya sabemos que el éxito de la supervivencia antes los grandes cambios se basan en la capacidad de adaptación a las circunstancias, por eso es el momento de preguntarnos que queremos ser (permíteme el símil) ¿quieres ser perro flaco al que todo sean pulgas? ¿O quieres ser un galgo, ágil, veloz y diestro en la caza? Ambos tienen bastantes cosas en común, pero hay grandes diferencias en sus instintos y sobre todo en su actitud, ¡tú decides!

Soy Ángel Muñoz, CEO de Viviendas y Locales Granada, y si tienes cualquier duda, cuestión o quieres hacerme llegar tu opinión al respecto de este tema o cualquier otro relacionado con el sector inmobiliario estaré encantado de leerte a través de mi correo electrónico: angelmr@localesgranada.com y través de nuestras redes sociales (Facebook/viviendasylocalesgranada e Instagram: @viviendasylocalesgranada.

No quisiera dejar pasar la oportunidad para trasladar mis condolencias a los familiares de los fallecidos por el Covid-19, mi ánimo a todos los que se están recuperando, mi apoyo a los que, como yo, seguís confinados y mi profundo agradecimiento a los miles de personas que os estáis dejando la piel para sacar esto adelante.

Un afectuoso saludo…confinado en casa desde hace más de un mes (15/4/20)